HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá mới ghi nhận mức tăng trên diện rộng, tạo căn cứ minh bạch cho việc thu thuế, tính phí, bồi thường, tái định cư và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Giá đất trung tâm đạt 702 triệu đồng/m² – tăng khoảng 2%

Theo nghị quyết, mức giá đất cao nhất trong bảng giá mới lên tới khoảng 702 triệu đồng/m², áp dụng cho các tuyến phố trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ. Đây tiếp tục là những vị trí đắt đỏ nhất Hà Nội, có giá trị thương mại và khai thác kinh doanh vượt trội.

So với bảng giá hiện hành, mức giá tại khu vực trung tâm tăng bình quân 2%. Giá thấp nhất của nhóm này là tại phố Đồng Cổ, hơn 82 triệu đồng/m². Giá bình quân của đất ở tại 9 phường lõi trung tâm đạt 255,3 triệu đồng/m².

17 khu vực định giá mới, tăng đồng đều tại khu vực lõi đô thị

Khác với trước đây định giá theo quận – huyện, bảng giá đất 2026 được chia theo 17 khu vực để phản ánh sát giá trị thực tế. Tại khu vực 1 (các phường trong vành đai 1) và các khu vực 2, 3, 4, 5, 6, mức tăng phổ biến đều ở mức khoảng 2%.

Việc chia khu vực theo đặc điểm hành chính – đô thị và phân loại thửa đất theo 4 cấp vị trí (mặt đường, ngõ, hẻm…) giúp tăng tính chính xác, minh bạch khi áp dụng.

Trái ngược với mức tăng nhẹ ở trung tâm, các xã ngoại thành có biến động mạnh hơn nhiều.

Khu vực 9 (Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) ghi nhận mức tăng cao nhất, tới 26%. Giá tối đa đạt 64,7 triệu đồng/m² tại khu vực quốc lộ 32.

Khu vực 7 (Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh…) và khu vực 10 (Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Thường Tín, Thanh Oai…) cùng tăng 25%.

Sự biến động lớn ở ngoại thành được đánh giá gắn liền với tốc độ đô thị hóa nhanh, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và xu hướng mở rộng không gian đô thị về phía Bắc, Tây và Nam Hà Nội.

Tác động trực tiếp đến thuế, phí làm sổ đỏ

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới được xây dựng chi tiết đến từng khu vực, từng vị trí. Tại những nơi đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá đất sẽ được xác định đến từng thửa theo vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2 Điều 159).

Việc áp dụng các phương pháp kỹ thuật mới giúp bảng giá đất tiệm cận giá thị trường hơn, minh bạch hơn và hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thực tế.

Tuy nhiên, chính sự tiệm cận này có thể khiến chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu tăng đáng kể, bởi các khoản tài chính bắt buộc như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều được tính dựa trên bảng giá đất.

Ngoài ra, giá đất cụ thể – được xác định theo các phương pháp so sánh, thặng dư, thu nhập – cũng không được thấp hơn bảng giá đất mới, khiến bảng giá đất trở thành “giá sàn” trong nhiều trường hợp.

Do đó, việc bảng giá đất tăng sẽ kéo theo toàn bộ chi phí tài chính liên quan đến cấp sổ đỏ lần đầu tăng theo. Nhiều chuyên gia cho rằng mức tăng có thể đáng kể tại các khu vực đô thị hóa nhanh, nơi bảng giá cũ hiện nay thấp hơn nhiều so với thị trường.

Trong bối cảnh đó, người dân Hà Nội có nhu cầu làm sổ đỏ lần đầu được khuyến nghị nên hoàn thành hồ sơ và thủ tục trước ngày 1/1/2026. Việc này giúp tránh nguy cơ chi phí đội lên khi bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực và được cập nhật theo giá thị trường hằng năm.